Todo lo que hay que saber antes de pedir la primera hipoteca
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Firmar un préstamo hipotecario supone un compromiso a largo plazo, por lo que, antes de contratarlo, es importante conocer las modalidades que existen y lo que implica cada una para escoger la que mejor se adapte a nuestras necesidades como futuros propietarios
Elegir la vivienda que se va a adquirir no es la única decisión importante que toma el comprador. La forma en la que va a financiar la operación también es clave, sobre todo, si va a solicitar una hipoteca. En ese momento, el futuro propietario se plantea varias cuestiones: ¿hipoteca a tipo fijo o a tipo variable?, ¿qué requisitos debe cumplir para acceder a ella?, ¿cuánto conviene tener ahorrado? Estas son solo algunas de las preguntas a las que, a continuación, se ofrece respuesta.
¿Qué tipo de hipoteca me conviene?
Las modalidades de hipoteca más extendidas son la de tipo fijo y la de tipo variable. Antes de decidirse por una, el comprador debe tener en cuenta factores como el tiempo en el que espera devolver el capital prestado, su solvencia económica —cuál es su nivel de ingresos y gastos— y cuántos ahorros tiene.
La hipoteca a tipo fijo es aquella en la que el interés permanece constante durante toda la vida del préstamo, por lo que las cuotas son siempre las mismas. Esta modalidad es la más indicada para los futuros propietarios que planean la devolución del préstamo a largo plazo —más de 10 años—, porque aporta estabilidad y seguridad, ya que permite planificar las finanzas personales. La hipoteca a tipo fijo es la más habitual en este momento, ocho de cada 10 de las que se firman, según las últimas cifras de octubre del Instituto Nacional de Estadística (INE).
La hipoteca a tipo variable es aquella en la que el interés varía en función de la evolución de un índice de referencia, que en España suele ser el euríbor. Simone Colombelli, director de hipotecas de iAhorro, destaca que esta modalidad es recomendable cuando se prevé que el plazo de devolución del préstamo sea corto —máximo 10 años—. También es conveniente para los futuros propietarios que planean una amortización anticipada —es decir, completar el pago antes de lo acordado—, ya sea a través de la reducción de cuotas o de plazos.
Si el comprador de la vivienda se decanta por una hipoteca.
A tipo variable debe estar dispuesto a asumir cierta incertidumbre, ya que si el euríbor baja, la cuota a pagar será menor; pero si sube, tendrá que abonar una mayor. Esta modalidad de hipoteca, por tanto, es conveniente para compradores con un alto nivel de ingresos, ya que esto les permitirá hacer frente a esas posibles subidas en la cuota mensual.
Generalmente, las hipotecas a tipo fijo cuentan con unos intereses más elevados que las hipotecas a tipo variable. Sin embargo, en el contexto actual, entidades como Banco Sabadell cuentan con préstamos a tipo fijo con condiciones más atractivas que las de los de tipo variable. Para escoger la que más conviene es recomendable dejarse aconsejar por los expertos debido a que una hipoteca es un préstamo a largo plazo.
¿Qué factores evalúa el banco para conceder una hipoteca?
Antes de que la entidad bancaria conceda la hipoteca, el comprador debe demostrar que es capaz de devolver el préstamo en el plazo establecido. Para lograrlo el banco analiza varios aspectos, como las finanzas del solicitante y su capacidad de endeudamiento. El futuro propietario debe calcular que el pago de la cuota mensual no supere el 30% de sus ingresos. Como referencia, la cuota media de una hipoteca en España es de 404 euros al mes por cada 100.000 euros prestados, según cifras de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Para un préstamo de 140.000 euros, la cuota media estaría en 566 euros al mes.
La estabilidad laboral también forma parte de la evaluación. Una persona con un contrato indefinido presenta mayores garantías que una con contrato temporal. En el caso de un trabajador autónomo, el banco solicita la documentación que acredite la estabilidad de su negocio, así como su proyección futura.
La entidad bancaria revisa.
Además, el historial de crédito para conocer si el comprador de la vivienda ha cumplido con los pagos y los plazos de préstamos anteriores y si está haciendo frente a otros en la actualidad. En el caso de que disponga de otras deudas, es conveniente que el conjunto no supere el 35% de los ingresos mensuales.
Asimismo, es importante la edad del solicitante: como norma general, se recomienda que no supere los 75 años al término de la operación, aunque cada entidad establece sus límites. Para firmar una hipoteca a 30 años, será más fácil si no se superan los 40 o los 45 años de edad. El banco también tiene presente el estado civil y si se tienen hijos u otras personas a cargo. Los expertos destacan que, frente a una única persona, una pareja cuenta con mayor estabilidad económica y, por tanto, aumentan las posibilidades de concesión de la hipoteca.
En el caso de que el perfil del solicitante no sea óptimo, la entidad bancaria puede pedir garantías o avales que podrán ser de tipo personal, por ejemplo, unos padres que responden con sus bienes; u otro tipo de bien del propio solicitante que tenga valor monetario, como un inmueble libre de cargas.
¿Qué cantidad se debe tener ahorrada para comprar una casa?
Por norma general, el banco ofrece financiación, como máximo, por el 80% del valor de la compraventa o la tasación de la vivienda, lo que supone que el comprador debe tener ahorrado, como mínimo, el otro 20% antes de formalizar la hipoteca. Además, debe disponer de entre un 10% y un 15% para hacer frente a los gastos adicionales, como los de notaría, impuestos y el Registro de la Propiedad, entre otros.
Los expertos recomiendan, por tanto, tener ahorrado en torno al 35% del precio total de la vivienda para hacer frente a la operación. No obstante, hay que tener en cuenta que aportar una cantidad mayor de ahorros mejora las condiciones del préstamo. Según los datos del Banco de España, el porcentaje medio que cubren las hipotecas sobre el valor del inmueble es del 64%.
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¿Valor de tasación o de compraventa?
La tasación del inmueble es obligatoria por ley al solicitar una hipoteca y corre a cargo del comprador, que podrá elegir libremente al experto que la lleve a cabo siempre que esté homologado por el Banco de España. En el proceso de tasación —que cuesta entre 300 y 500 euros—, el especialista tendrá en cuenta factores como la ubicación, la cercanía de servicios, como centros de salud, los datos del Registro de la Propiedad o el estado de conservación, entre otros. De esta forma, obtendrá un valor de mercado del inmueble independiente del precio de compraventa.
Las entidades bancarias pueden tomar como referencia el valor de tasación o el valor de compraventa para determinar la cuantía de la hipoteca, que suele rondar el 80%. Laura Martínez, experta financiera de iAhorro, indica que la ley no obliga a una opción u otra. En el caso de que el valor de la tasación sea más alto que el precio de compraventa, al comprador le convendrá elegir la oferta hipotecaria que le financie el 80% del valor de tasación, ya que así obtendrá financiación que cubra un porcentaje mayor de la vivienda. Si se acuerda conceder la hipoteca por el valor de tasación, que se sitúa en 200.000 euros y la compraventa se ha acordado en 180.000 euros, se obtendrán 160.000 euros de financiación, casi el 89%. Martínez añade que el precio de tasación suele ser parecido al de compraventa o superior.
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